Рынок недвижимости в России. История

В нашей стране, рынок, который сейчас воспринимается как нечто само собой разумеющееся, сформировался на самом деле совсем недавно. Стартом можно считать 1990 год, когда был расширен закон «О собственности в СССР». Тогда в него включили понятие «частная собственность». Но это был только первый шаг.

Развитие же началось чуть позже – в 1992 году, когда началась массовая приватизация жилья.

Естественно, говорить о том, что наш рынок заимствовал всю структуру из других капиталистических стран – неверно. Как и любые другие сферы экономики, рынок недвижимости в России развивался по своему пути. И были свои особенности.

Сначала спрос превышал предложение. В крупных городах даже в несколько десятков раз.

О риэлтерстве почти никто не слышал. Тогда это «движение» только зарождалось. И часто услуги, из-за практически отсутствующей конкуренции оказывались не так чтобы очень качественно.

Цены на жильё были низкими (да, мы понимаем, что звучит это сегодня словно мифы древней Греции, но так было). Например, в 1995 году однушку в Москве можно было приобрести всего за 25 тысяч долларов (а доллар стоил далеко не 70 рублей).

Впрочем, покупка и продажа массового характера тогда не носили – с одной стороны потребители не успели к новшествам привыкнуть, с другой – не до того было, когда страна разваливалась.

Но с 1993 года начинается постепенный рост рынка недвижимости. В первую очередь, речь, конечно, о крупных городах. Начинает расти как спрос, так и ценник. Кстати, спрос «спонсировали» больше всего так называемые «новые русские». В более или менее крупных городах разбогатевшие криминальные элементы и коммерсанты начали активно скупать недвижимость. Тогда же начинают появляться первые крупные риэлторские конторы.

Далее до 1995 года рост рынка слегка замедлился, а ситуация стабилизировалась – если раньше цены назначались часто наобум и могли быть как сильно выше адекватных, так и сильно меньше, то теперь цена формировалась исходя из конкретных факторов. На неё влияли тип дома, его расположение, планировка квартиры, близость инфраструктуры.

Как раз с 1995 года Москва становится одной из самых дорогих столиц в мире, если оценивать по стоимости жилья. До 1998 года стабилизация продолжалась, рынок всё больше структурировался.

А потом настал кризис 1998 года, и торговля квартирами и жильём замедлилась.

Чтобы понимать, насколько за эти несколько лет изменилась стоимость, приведём пару цифр:

В 1993 году квадратный метр в спальном районе Москвы стоил 400 – 600 долларов. В 1997 году – 600 – 1000 долларов, а во второй половине 1998 года – 700 – 900 долларов. В престижных районах - в два раза дороже.

Причины «отката» стоимости были разные. Во-первых, тогда крупные инвесторы не имели возможности получать «выгодные» кредиты, а соответственно темпы строительства жилья замедлились (некоторые вообще остались замороженными на неопределённое время).

Во-вторых, что самое главное – значительно сократилась покупательская способность населения. А это привело к тому, что покупать жильё не торопились.

В-третьих, слишком жёсткими стали условия ипотечного кредитования. И даже тем, у кого денег на такой кредит хватало, стало проблематично взять ипотеку.

В-четвёртых, стоимость нового жилья сильно выросла, потому что рост курса доллара, что в свою очередь привело к повышению стоимости строительного оборудования.

Потом некоторая стабильность вернулась, и к 2010 годам прогноз на рынок недвижимости был положительным, можно было наблюдать стабильный плавный рост. Увеличивались как стоимость жилья, так и спрос на него. Но позитивная картина продержалась недолго и после кризиса 2014 года ситуация снова привела к падению.

Жильё в новостройках начали раскупать без сильного спроса. Впрочем, стоимость квадратного метра благодаря этому шла вниз. Но, как ни странно, далеко не везде.

К 2018 году проводимые исследования показали, что снизились цены только в 14 регионах. Что интересно, больше всего падение шло в регионах рядом с Москвой – в Тульской области, Смоленской, Московской, Тверской, Владимирской. Подешевели квартиры и в Крыму.

2019 год ознаменовал собой быстрый рост в первом полугодии. Цены в среднем выросли на 10-12%, увеличился и объём предложения. Причём значительно – в некоторых регионах на 20%. Даже загородная недвижимость стала пользоваться большим спросом. Так, по сравнению с 2018 годом, рост продаж составил 30%.

Обусловилось это тем, что рынок загородной недвижимости в отличие от рынка новостроек не сильно регулировались государством, да и инфраструктура посёлков тоже приобретала более выраженные очертания, что делало загородные дома более привлекательными для потенциальных покупателей.

На 2020 -2022 годы были очень положительные прогнозы. Благодаря тому, что банковские ставки по ипотеке снизились, планировалось, что объём предложений на вторичном рынке резко пойдёт вверх. Собственно уже в 2019 году такой рост был заметен. Причём очень заметен, потому что стал рекордом за последние 15 лет.

Однако если брать общий рынок, то прогнозы были более спокойными. Предполагалось, что особых потрясений не будет, и в разных регионах показатели будут иметь разную динамику – где-то стоимость жилья останется на прежнем уровне, где-то пойдёт вверх.

При этом к концу 2019 года наметилась новая тенденция. Рынок недвижимости стал более локальным.

К тому же в последнее время стало активно менять законодательства. Так, например, в 2019 году вступили в силу изменения, которые привели к жёсткой необходимости застройщикам вести работу через счета-экроу. Собственно, это было сделано ради защиты дольщиков. Однако это повлекло за собой рост цен на недвижимость, хотя власть в это время по идее преследовала цель снизить цену. Но введение эскроу по оценкам независимых аналитиков увеличит себестоимость строительства, а платить за это будут покупатели, естественно.

Рынок недвижимости в 2020 году. Пандемия

Какие бы ни были прогнозы на рынок недвижимости в 2019 году, а 2020 взял, да и перемешал всем карты. Аналитики в срочном порядке начали делать новые прогнозы, а карантинные меры заставили всех только ждать. Неприятная атмосфера царила во всём мире.

Недвижимость в Китае

Китай, как эпицентр изначального распространения вируса стал интересен аналитикам рынка недвижимости как лакмусовая бумажка, хотя там действуют, конечно, свои законы и особенности.

В 30 крупных городах Поднебесной во время введения карантина продажи недвижимости упали до нуля, рынок встал. А если брать отрезок в несколько месяцев, то общие показатели упали на 35% по сравнению с прошлым годом.

Но уже к маю, когда ограничения были почти все сняты, ситуация стабилизировалась и даже вернулась к докризисным показателям. Более того, к июню количество сделок уже превысило уровень конца 2019 года в 1,5 раза.

Главной причиной называли «помощь» государства, которое зафиксировало цены на новостройки. Ведь людям всё равно нужно покупать и продавать квартиры, приостановка была временной.

Недвижимость в Гонконге

Ситуация с недвижимостью в Гонконге менялась плавно, потому что наученные опытом 2003 года, когда там была эпидемия атипичной пневмонии, власти не стали в этот раз вводить жёсткие карантинные меры. И так же, как и в Китае, в Гонконге к середине 2020 года наметился рост по сравнению с тем, что было годом ранее.

Недвижимость во время разных эпидемий

Так как в 2020 году рынок испытывал прямое влияний последствий пандемии, интересно узнать, какие изменения были в других случаях. Ведь короновирус – далеко не первая и не последняя пандемия. Аналитическое агентство «Zillow Research» как раз проводит подобную статистику.

Как показывает практика, и во время гриппа 1918 года, и во время антипичной пневмонии 2003 года экономическая активность резко падала, но после того, как распространение болезни заканчивалось, восстанавливалась обратно ускоренными темпами.

Так, на рынке США в 2020 году до начала эпидемии рынок недвижимости чувствовал себя прекрасно. Был рост по сравнению с 2019 годом. Однако уже к марту темп снизился. Но не так сильно, как в других странах. Цены продолжали расти, хотя продажи жилья упали на 9%. С 2012 года это самая большая просадка. Спрос тем временем упал на 34%. В некоторых частях страны сделки и вовсе на время прекратились.

Что интересно, восстановление пошло ещё до полного снятия ограничений. Эксперты заявляли, что и в России, и в США можно наблюдать быстрый выход рынка недвижимости из кризисного положения по мере ослабления

Рынок недвижимости в России

В России всё не так просто. К марту на московском рынке недвижимости можно было наблюдать рост интереса со стороны покупателей. Но тогда ещё речь не шла о карантинных мерах. Когда же стало ясно, что карантина не избежать, произошел ещё больший всплеск спроса. А вот когда нерабочие дни ввели, покупатели затихли. Спрос резко упал на 80%.

Впрочем, как и заявляли эксперты, уже к концу апреля началось медленное восстановление. Рынок затих, но быстро начал оживляться.

И такое положение дел отличает рынок от кризисного времени 2008-ого и 2014-ого года. Активировались и новые тенденции. Так, большинство сделок начали приводить, сводя к минимуму личное присутствие участников. Сервисы, которые до 2020 года только появлялись на нашем рынке получили мощный толчок к развитию. Это и онлайн-просмотры квартир, авансы, электронная регистрация.

Аналитики в это время заявляли, что опасаться затяжного падения не стоит. Рынок недвижимости восстановится быстро за счёт, во-первых, волны отложенного спроса, а во-вторых, за счёт поддержки государства, ведь Центробанк ставку начал снижать.

Также отмечалось, что к концу 2020 года цены на недвижимость вернуться к своему изначальному поведению и станут снова снижаться.

Коммерческая недвижимость в России в 2020 году

С коммерческой недвижимостью всё немного сложнее. Дело в том, что во время карантинных мер, которые продержались несколько месяцев, вынужденно закрылось огромное количество бизнеса – от ресторанов до кофеен. А компании, работающие в офисах в 90% случаев вынуждены были отправить большую часть штата на удалённую работу.

Из-за этого собственники коммерческой недвижимости, опасаясь, что сложившаяся ситуация приведёт их к краху, начали массово распродавать собственные помещения. Естественно, цены на коммерческую недвижимость полетели вниз. Особенно активно действовали те предприниматели, которые уже прошли кризисы 2008-ого и 2014-ого года.

Однако такое поведение временно. Учитывая, что карантинные меры к июню частично были сняты в большинстве регионов, цены находились на невысоком уровне, то неудивительно, что рынок начал приходить в себя также быстро.

К середине 2020 года, когда большинство регионов уже перешло ко второму этапу снятия ограничений (открытие непродовольственных магазинов площадью до 800 квадратов и др.), специалисты медицинского сектора практически не упоминали второй волны пандемии (возможно, потому что информационная повестка всех СМИ была занята в это время голосованием по поправкам в Конституцию). Однако аналитики из сегмента недвижимости в один голос твердили, что все владельцы коммерческой недвижимости ещё её ощутят в полной мере.

Учитывая, что после отмены режима самоизоляции огромное число офисов и коммерческих помещений оказалось незанятыми, говорить о какой-то стабильности было рано. Рынок находился в ожидании. Хотя, компании, которые самоизоляцию пережили, начали проявлять активность.

Тут нужно понимать, что бизнес, который пострадал от пандемии очень сильно, не впал в «криосон». Лето 2020 года, когда при обычной ситуации все ожидали бы спада, выдалось на редкость активным. Этому поспособствовало и то, что границы для отдыха за рубежом были до сих пор закрыты. К июню-июлю начали открываться новые фирмы, старые активно вкладывались в рекламу, чтобы увеличить свой потенциал. Активно вели себя и покупатели франшиз.

Поэтому и рынок коммерческой недвижимости стал активно набирать обороты. Единственное, что пока оставалось неясным – что будет осенью, когда, собственно, и ожидалась вторая волна. Поэтому все понимали, что рост рынка после резкого падения весной может быть лишь призрачным намёком на исправление ситуации. Но другого выбора не было. Оставаться в режиме ожидания больше было нельзя. И так за два месяца было многое потеряно.

Бизнес на недвижимости

Как же поступать теперь людям, которые планировали открыть свой собственный бизнес, основанный на недвижимости, когда нет никакой определённости?

Во-первых, стоит заметить, что недвижимость – крайне сложная в наше время сфера. Просто огромная конкуренция со стороны других игроков рынка. Причём с трёх сторон – на рынке продолжают действовать крупные игроки, которые тут уже давно, невероятное количество частных риэлтеров и интернет-ресурсы, которые раньше уже захватили рынок частной недвижимости и аренды домов и квартир. Поэтому, просто так в этот сегмент зайти не удастся и без всякого отсутствия стабильности.

Во-вторых, стабильности хоть и нет, но спрос не упал до нуля. Более того, после отмены жёстких ограничений он вновь начал расти. Причём быстрее, чем кто-либо ожидал. И даже если будет вторая или третья волна пандемии, и даже если снова всё закроют, что уже само по себе маловероятно, после отмены всё вновь вернётся на круги своя. Причём достаточно быстро.

В связи с этим у тех, кто рассматривал идею организовать собственное дело в этой сфере два пути.

Первый – бизнес с нуля. Но для того, чтобы тут достичь успехов, нужно очень и очень постараться. И лучше иметь непосредственный опыт работы с недвижимостью. Будь она коммерческая, или частная.

Второй – купить франшизу. И в настоящее время для начинающих предпринимателей это наиболее привлекательный вариант. Почему? Сейчас объясним.

Франшизы недвижимости

Рынок франчайзинга всё растёт и растёт. Мало того, что уже практически все известные бренды, которые вы можете встретить в городе распространяются с помощью этого инструмента, так ещё и за последние несколько лет общественное восприятие франшиз стало куда как более лояльно. Да и проник франчайзинг абсолютно во все сферы. В том числе и в недвижимость.

Теперь предприниматель может не начинать изобретать велосипед, подбирая цепь, руль, седло и прочие детали самостоятельно, рискуя собрать монстра Франкенштейна, а воспользоваться уже готовым решением. По статистике бизнес, открытый по франшизе, имеет больше шансов на успех, чем собственное дело с нуля.

Также стоит обратить внимание на послекризисную ситуацию. Назовём настоящую ситуацию именно так. После каждого кризиса, уверенность в будущем людей резко снижается. И обычно те, кто хотел открыть дело, откладывают это в долгий ящик, потому что слишком много рисков.

Но что более интересно, в это же время увеличивается количество заявок на франшизы. Потому что люди видят во франчайзинге хоть какие-то гарантии. Ведь если у фирмы, продающей франшизу, получилось прожить кризис и не закрыться, значит схема работает и ей можно воспользоваться.

В этом разделе нашего каталога вы найдёте различные предложения от компаний, которые так или иначе связаны с рынком недвижимости и продают франшизы. Связаться с представителем каждой франшизы вы можете напрямую, зайдя на страницу выбранной франшизы недвижимости и нажав на кнопку «получить бизнес-план».

А чтобы вам было легче выбирать, мы составили краткую информационную таблицу, из которой вы сможете узнать о главных особенностях франшиз недвижимости – сколько компания франчайзер на рынке, каких успехов достигла и какие условия организации бизнеса предлагает своим будущим франчайзи. Успехов!