Как перевести квартиру из жилого в нежилой

Во многих случаях перевод квартиры в нежилой фонд может быть выгодным бизнесом. Цена такого помещения увеличивается минимум в полтора раза. Но процесс этот зачастую непростой.

  • 13 сентября 2015
  • Верникова Кристина
  • 6
  • 1402
  • 4.5

Приобретение квартир на первом этаже с целью использовать их в коммерческих целях – распространенная практика. В таких помещениях размещаются магазины, парикмахерские, адвокатские и нотариальные конторы, частные детские сады. Но купить квартиру и сразу начинать использовать ее для ведения бизнеса нельзя. Сначала необходимо поменять статус помещения и перевести его из жилого фонда в нежилой. Чтобы избежать проблем в дальнейшем, важно пройти эту процедуру и сделать все правильно с юридической точки зрения.

Нормы закона

Жилищный и гражданский кодекс РФ позволяет использовать квартиры только для проживания их владельцев. Но варианты использования этих помещений в для ведения коммерции все же существует. Важнейший момент – права других граждан (соседей, проживающих в том же доме или поблизости) нарушаться не должны. Перевод квартиры в нежилой фонд – более безопасный и мудрый ход. Так вы обезопасите свой бизнес и сможете еще до начала деятельности предвосхитить их.

“Что следует знать и сделать до начала процедуры”

Если вы решили начать бизнес в своей квартире, особого выбора у вас нет. Если же вы целенаправленно ищете пока еще жилое помещение на первом этаже, планируете приобрести его и поменять статус для ведения бизнеса, следует учесть массу факторов. Начните с анализа, насколько предложенный вариант привлекателен и доступен для потенциальных клиентов, просто ли им будет найти ваш офис ли магазин. Важно узнать о перспективах развития выбранного района, это очень важный фактор, влияющий на успех вашего бизнеса.

Собственником помещения должен быть владелец бизнеса. Внимательно изучите нормы законодательства и позаботьтесь о наличии полного пакета документов, подтверждающих это: договор купли-продажи, свидетельство о праве владения от государственного учреждения, завещание, договор дарения.

На квартиру, которая проходит процедуру изменения статуса, не должны претендовать третьи лица. Это значит, что в ней не живут и не прописаны члены семьи владельца и другие родственники.

Обязательно условие – технические возможности для обустройства отдельного входа непосредственно в помещение будущего офиса или магазина. Вход через общий подъезд не рассматривается.

Если нет свободного доступа ко всем инженерным коммуникациям, владельцу помещения придется вложиться в его обеспечение.

Если квартира, которая меняет статус, находится на втором, третьем и т. д. этаже, все помещения, расположенные непосредственно под ней могут быть только нежилыми. Такие варианты встречают крайне редко. Возможные вариант – второй этаж в здании, на цокольном этаже которого уже есть коммерческие компании.

Частично квартира статус не меняет. Пример. Вы являетесь владельцем четырехкомнатной квартиры и решили использовать для занятия коммерцией две комнаты, а оставшиеся использовать для проживания. Закон такие варианты не рассматривает – либо все, либо ничего.

Заранее узнайте о состоянии выбранного здания. Если дом чистится в списках аварийных зданий, подлежит сносу или стоит в очереди на капитальный ремонт, в изменении статуса будет отказано.

Вы не сможете перевести квартиру в разряд коммерческой недвижимости, если она в залоге или находится под арестом.

При прохождении процедуры эксперты обязательно проверяют квартиру. Если имеет место незаконная перепланировка, будут обнаружены нарушения санитарных, противопожарных и других норм, вам откажут. Присматривая помещение, обязательно проверьте эти нюансы, чтобы избежать финансовых потерь.

Одна из самых деликатных и, как показывает практика, потенциальных проблем – согласие соседей. По закону, оно не обязательно. Но все же поговорите с соседями и заручитесь их согласием. Это избавит вас от проблем и конфликтных ситуаций в будущем. Работать во враждебной среде и отбивать атаки жалобщиков чрезвычайно сложно. Поговорив с соседями заранее, узнав об их опасениях и развеяв их или устранив потенциально опасные моменты, вы будете чувствовать себя намного комфортнее.

“Процедура изменения статуса”

Вы уже нашли подходящее помещение, проверили все условия, описанные выше, купили квартиру и готовы приступать к процедуре изменения ее статуса. Запаситесь терпением и найдите опытного юриста. Это длительный и требующий досконального знания законов процесс. Специалист, досконально владеющий тонкостями законодательства и имеющий опыт в прохождении подобных процедур, сэкономит вам не только время, но и средства. Из-за неопытности вы можете потерять деньги, оформляя ненужные документы. Вся процедура изменения статуса квартиры состоит из трех основных этапов. Для каждого необходимо определенный пакет документов и необходимость иметь дело с конкретными инстанциями.

Первый этап

Получение разрешения от межведомственной комиссии, занимающейся контролем эксплуатации жилищного фонда. Подготовьте такие документы:

  • Заявление об изменении статуса с подписью владельца. В нем необходимо указать причину.
  • Документы, которые подтверждают право собственности подателя заявления.
  • Техпаспорт от БТИ с планом (эскизом) квартиры и пояснениями.
  • Выписка на основе сведений из домовой книги, которая подтверждает, что в квартире никто не живет и не прописан.
  • Справка от эксплуатирующей организации, в которой указано назначение всех помещений на том же этаже.
  • Заключение санитарно-эпидемиологической службы.
  • Заключение противопожарной службы.
  • Заключение организации, которая занимается содержанием дома.
  • Если процедуру проходит ООО или ОАО, необходимо подать документы о регистрации компании.

После получения разрешения от межведомственной комиссии можно переходить к следующему этапу.

Второй этап

Комиссия, контролирующая эксплуатацию и приватизацию жилищного фонда, определяет стоимость изменения статуса квартиры. В эту инстанцию следует подать следующий пакет документов:

  • Паспорт гражданина РФ или другие документы, удостоверяющие вашу личность.
  • Документ, который подтверждает право распоряжаться помещением.
  • Копия разрешения от межведомственной комиссии, которую вы получили на первом этапе.
  • Справка от БТИ об изменении цены помещения, если оно меняет статус.
  • Если процедуру проходит ООО или ОАО, необходимо подать документы о регистрации компании.

Третий этап

Орган, который занимается регистрацией прав на нежилые помещения, принимает окончательной решение об изменении статуса. В эту комиссию следует подать новый пакет документов:

  • Разрешения двух предыдущих комиссий.
  • Заявление с просьбой о смене статуса.
  • Документы, которые подтверждают ваше право распоряжаться помещением.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.
  • Техпаспорт от БТИ с планом (эскизом) квартиры и пояснениями к нему.

На последнем этапе могут понадобиться и другие документы. Это зависит от местных особенностей и каждого конкретного случая. Уточните все нюансы заранее, так вы сэкономите время и не потратите лишние средства.

“Можно ли получить отказ”

Такие ситуации нередки. Как правило, вина лежит на предпринимателе, не сумевшем достойно подготовиться к процедуре или проигнорировавшем необходимые требования.

Вам обязательно откажут, если отсутствует хотя бы один из документов. Следует очень внимательно отнестись к проекту перепланировки квартиры. Он должен соответствовать целому ряду требований. Дополнительных условий масса, и все они должны соблюдаться.

Отказ одной из комиссий оформляется документально. В решении должны быть изложены причины отказа и ссылки на положения, которые были нарушены подателем заявления.

Именно по этим причинам так важно еще до покупки квартиры, которую вы планируете использовать для ведения бизнеса, проконсультироваться с опытным юристом. Специалист предоставит вам требования, список организаций, без одобрения которых вы не сможете пройти процедуру. Дальше вы должны узнать все требования и выбирать помещение с учетом этих факторов.


Как перевести квартиру из жилого в нежилой .pdf